Kapitalizasyon hesabında arazi satış fiyatı yerine ilan fiyatı kullanılmışsa oran güvenilir olur mu?

İlan edilen satış isteğiyle gerçekleşmiş satış bedeli aynı değildir. Yöresel kapitalizasyon oranı, benzer nitelikteki arazilerin gerçek satış bedelleri ile net gelirleri arasındaki ilişki üzerinden açıklanırken, yalnız ilan fiyatlarını gerçekleşmiş satışmış gibi kullanmak bu dayanağı zayıflatır. İlanın çok sayıda sitede yer alması da aynı taşınmazın birden fazla gerçek satış yaptığı anlamına gelmez.

Rapordaki her fiyatın kaynağını ayırın: İlan mı, emlakçı görüşü mü, resmî satış işlemi mi, doğrulanmış toplam ödeme mi? İşlemin parseli, tarihi, satılan alan veya payı ve taşınmazın niteliği görülsün. Satışa konu arazinin net geliriyle fiyatı aynı alan ve dönem bakımından eşleştirilmelidir; bir arazinin fiyatıyla farklı nitelikteki başka arazinin gelirini açıklamasız oranlamak uygun karşılaştırma kurmaz.

Hatanın yönü de önemlidir. Net gelirin ve karşılaştırılan fiyatların pozitif olduğu durumda, aynı yıllık net gelir gerçekleşenden yüksek bir satış fiyatına bölünürse bulunan oran daha düşük olur; bu düşük pozitif oran başka bir arazinin pozitif net gelirine uygulandığında değer daha yüksek çıkabilir. Sıfır veya negatif gelir için aynı yön sonucu varsayılmamalıdır. İlanın gerçek satıştan mutlaka belirli yüzde yüksek olduğunu kabul edip otomatik pazarlık indirimi de yapmayın. Gerçekleşmiş işlem ve uygun veri araştırılmalı, çözülemeyen belirsizlik raporda açıklanmalıdır.

Bilirkişiden kullanılan satış ve gelir verilerini, hangi kayıtlarla doğrulandıklarını ve bunlardan orana nasıl geçildiğini göstermesini isteyin. Önce istenen arazi değerini kabul edip sonra o değeri verecek oranı hesaplamak, bağımsız yöresel araştırma değildir. İlanlar araştırılacak taşınmazı bulmaya yardımcı olabilir; ancak bu, her ilan tutarının oran hesabında gerçek satış bedeli yerine kullanılabileceği anlamına gelmez.