Benim arsam ana caddeye, emsal ara sokağa bakıyorsa hangi farkların gösterilmesini istemeliyim?

Ana cadde ile ara sokak arasındaki fark sadece cadde adından ibaret değildir. Arsanın kullanımına ve piyasadaki değerine etki eden somut koşullar gösterilmelidir. Ana cadde her durumda otomatik olarak daha yüksek bir oran gerektirmez; izin verilen kullanım, erişim, görünürlük ve çevre koşulları birlikte değerlendirilir.

Parsellerin hangi yola baktığını, yol ve cephe genişliklerini, giriş-çıkış olanağını, yaya ve araç erişimini, toplu taşıma bağlantısını ve çevredeki mevcut kullanım düzenini karşılaştırın. Örneğin yoğun yolun yanında olmak ile o yoldan doğrudan giriş yapabilmek farklıdır. Ticari görünürlük avantajı ileri sürülüyorsa imar kullanımının buna elverişliliği de araştırılmalı; konut kullanımı bakımından gürültü veya benzeri somut dezavantajlar gözden kaçırılmamalıdır.

Raporda her önemli farkın hangi veriyle belirlendiği ve bedel oranına nasıl yansıdığı açıklanmalıdır. Uygun yakın tarihli gerçek satışlar, krokiler, yol ve imar belgeleri soyut “iyi konum” ifadesinden daha denetlenebilir dayanak sağlar. Ana cadde adı, belediye vergi değeri veya tek bir yoğunluk fotoğrafı, tek başına bütün fiyat farkını açıklamaz.

Karşılaştırmanın değerleme günündeki koşullara dayanmasına dikkat edin. Henüz açılmamış yeni caddeyi mevcut erişim gibi göstermeyin; kamulaştırma projesinin yaratacağı değer artışını başlangıç değerine eklemeyin. Aynı erişim veya görünürlük üstünlüğü farklı adlarla birden fazla kez artırılmışsa, hesapta nasıl ayrıldığını sorun.