Kısmi kamulaştırma sonrası banka teminat yetersizliği gerekçesiyle ek ipotek istiyor; hangi değer ve sözleşme şartı incelenir?

Bankanın ek ipotek istemesini, yalnız alınan alanın yüzölçümüne bakarak kabul veya reddetmeyin. Önce kalan taşınmazın teminat değerinde gerçekten ne kadar azalma olduğu, mevcut borç ve diğer güvenceler ile kamulaştırma bedelinden bankaya yapılan ödeme birlikte görülmelidir. Bedelin kime ödeneceğiyle bankanın ayrıca ne kadar güvence isteyebileceği aynı soru değildir.

Türk Medeni Kanunu, rehinli taşınmazın değerinin düşmesi hâlinde başka güvence veya eski hâle getirme istemini düzenler. Yeterli güvence hâkimin belirlediği sürede verilmezse, güvence eksiğini karşılayacak alacak kısmının ödenmesi istenebilir. Buradan her değer azalmasında bütün kredinin derhâl kapanacağı veya istenen her yeni ipoteğin zorunlu olduğu sonucu çıkarılmamalıdır.

Değer düşmesi malikin kusuru olmadan gerçekleşmişse ayrı sınır vardır: Alacaklının güvence veya kısmi ödeme istemi, malikin zarardan ötürü aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde düzenlenmiştir. Kamulaştırmaya ilişkin olayda bu hükmün uygulanma koşulları, değer kaybının nedeni ve alınan bedel somutlaştırılmalıdır; yalnız sözleşmedeki genel “teminat azalması” ifadesiyle kusursuz değer kaybı ayrımını atlamayın.

Eski ve yeni değerleme belgelerini, kısmi kamulaştırma planını, ipotek senedini, güncel kredi bakiyesini ve bedelden yapılan ödemeleri karşılaştırın. Tüketici konut finansmanında varsa konuta ilişkin ekspertiz raporunun örneğini isteyebilirsiniz. Talep edilen ek güvencenin hangi eksikliği karşılayacağı ve hesabın hangi hukuki hükme dayandığı açıklansın. Sözleşme türü ve varsa haksız şart denetimi ayrı incelensin; bedel ödenmesini kalan bütün ipoteklerin otomatik kalkmasıyla da karıştırmayın.