Başkasının arsası üzerindeki tapulu üst hakkıma dayanarak bina yaptım; kamulaştırma parası nasıl ayrılır?

Geçerli tapulu üst hakkına dayanarak yaptığınız bina, sırf başkasının arsası üzerinde olduğu için otomatik olarak arsa malikinin binası sayılmaz. Türk Medeni Kanunu, üst irtifakına dayanılarak yapılan kalıcı yapının mülkiyetini hak sahibine bağlar. Bu nedenle kamulaştırma dosyasında arsa malikinin hakkıyla sizin üst hakkınızın ve yapı mülkiyetinizin birlikte fakat ayrı dayanaklarla incelenmesi gerekir.

Üst hakkının resmî senedini ve tapu kayıtlarını getirtin. Hakkın süresi, kapsadığı alan, yapının konumu ve niteliği ile yapı bulunmayan alandan yararlanma koşulları önemlidir. Bağımsız ve sürekli üst hakkı ayrıca tapu kütüğünde taşınmaz olarak kaydedilebilir; ancak ayrı sayfa bulunması size arsanın mülkiyetini de kazandırmaz. Aynı fiziksel yer üzerinde farklı hukuki haklar bulunması, aynı değerin iki kişiye tam olarak ödenmesi demek değildir.

Bilirkişi raporunda hangi arazi ve yapının değerlendirildiği, mevcut üst hakkının değer ve hak sahipliğine etkisinin nasıl ele alındığı açıklansın. Kanundaki arazi, arsa ve yapı değerlendirme esaslarını, üst hakkı sahibine verilecek sabit bir yüzde gibi kullanmayın. Binayı sizin yaptırmış olmanız önemli olmakla birlikte sözleşmenin kapsamı, devam eden hak ve kamulaştırılan alan görülmeden “bütün bina bedeli bana, bütün arsa bedeli ona” biçiminde kesin bir dağıtım hesabı kurulamaz.

Üst hakkı kamulaştırmadan önce zaten sona ermişse, yapıların arazi malikine kalmasına ve varsa kararlaştırılmış bedelin ödenmesine ilişkin hükümler ayrıca gündeme gelir. Devam eden hakkın kamulaştırılmasıyla süresi dolmuş hakkın sözleşmesel hesabı aynı değildir. Tapuları, süre ve sona erme belgelerini, kamulaştırma planını ve raporu dosyaya sunarak ödeme kararının her hak sahibini ve hakkın kapsamını göstermesini isteyin.