Şehir merkezine yakın tarlamın tarım dışı talebi varsa bunun somut kanıtı ne olmalıdır?

Şehir merkezine yakınlık ve mevcut çevrenin tarım dışı talep yaratması, arazi gelirinde görünmeyen bir değer etkisinin araştırılmasını gerektirebilir. Ancak bu iddia, tarlanın kendiliğinden arsa olduğu veya gelecekte yapılacağı düşünülen yapıların kazancının bugünden ödeneceği anlamına gelmez. Önce değerleme tarihindeki gerçek konum ve kullanım olanaklarıyla, yalnız ileride imar çıkacağı beklentisini ayırın.

Mevcut yerleşim ve tesislere uzaklığı, gerçek ulaşım bağlantısını, çevredeki fiilî gelişmeyi ve yürürlükteki plan ile kullanım sınırlamalarını gösterin. Talep bulunduğu ileri sürülüyorsa bunu somutlaştıran doğrulanabilir işlem ve yerel piyasa kayıtlarını sunun. Birkaç yüksek ilan veya “yakında şehir buraya gelir” sözü tek başına etkinin varlığını ve büyüklüğünü kanıtlamaz; başka taşınmazın farklı imar hakkı da sizin parselinizde varmış gibi alınmasın.

Arazi niteliği korunuyorsa temel net gelir hesabıyla, açıklanması gereken diğer objektif değer unsurları ayrı gösterilmelidir. Yerleşime ve mevcut yollara yakınlık gibi özelliklerin etkisi gerekçelendirilmeden genel bir yüzde eklemek yeterli değildir. Buna karşılık yalnız tarımsal ürün geliri hesaplandı denilerek bütün konum etkilerinin zaten karşılandığı da varsayılmamalıdır; her unsurun hesapta nerede yer aldığı açıklansın.

Kamulaştırmayı gerektiren projenin kendisinin yaratacağı değer artışıyla, o projeden bağımsız mevcut çevre koşullarını karıştırmayın. İtirazda hangi özelliğin değerleme tarihinde mevcut olduğunu, hangi belgeyle doğrulandığını ve raporda neden eksik veya yanlış ele alındığını gösterin. Somut talep kanıtı sunmak belirli bir objektif artış yüzdesini garanti etmez; gelecekteki kullanım kazancıyla bugünkü taşınmaz değerinin sınırı korunmalıdır.