Emsal taşınmaz borca karşılık devredilmişse nakit satış gibi hesaplanabilir mi?

Borca karşılık yapılan bir taşınmaz devrinde, tapudaki rakamın aynı miktarda nakdin serbest piyasada ödenmesiyle oluşmuş bir satış fiyatı olduğu varsayılmamalıdır. Önce işlemin ne olduğu açıklanmalıdır: Borcun tamamı mı, bir kısmı mı kapatılmış; arada ayrıca para ödenmiş mi; başka taşınmaz veya haklar da devredilmiş mi? Borcun tutarı ile taşınmazın piyasa değeri aynı kavram değildir.

Devir belgesini, borcun dayanağını, mahsup veya ödeme anlaşmasını ve mevcut ödeme kayıtlarını birlikte inceletin. Kapanan borç faiz, masraf veya başka yükümlülükler de içerebilir; bunların hepsini açıklamasız arsa fiyatı saymak yanıltıcı olabilir. Buna karşılık devirde borç ilişkisinin bulunması tek başına hangi tutarın gerçek taşınmaz bedeli olduğunu da göstermez; somut işlem çözülmelidir.

Kamulaştırma hesabında asıl soru, bu işlemin özel amacı olmayan uygun bir emsal satış olarak kullanılıp kullanılamayacağıdır. Bilirkişi, borç kapatma koşullarının fiyata etkisini ve güvenilir karşılaştırma bedeline nasıl ulaştığını açıklamalıdır. Belirsiz toplam alacaktan keyfî bir arsa değeri üretmek yerine, işlem uygun değilse veya ayrıştırılamıyorsa başka doğrulanabilir emsaller araştırılmalıdır.

Raporda bu devir nakit satış gibi kullanılmışsa, borç tasfiyesi niteliğinin hangi belgeyle görüldüğünü ve hangi kalemlerin açıklanmadığını belirtin. Buradaki itiraz, borcun geçerliliği veya alacaklı-borçlu arasındaki hesabı sizin kamulaştırma davanızda bütünüyle çözmek için değil, kullanılan emsalin güvenilirliğini denetlemek içindir. Arsanızın özellikleri ve değerleme tarihiyle karşılaştırma, uygun işlem bedeli belirlendikten sonra ayrıca yapılır.